Wohnrecht und Nießbrauch in der Zwangsversteigerung

• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Der Berechtigte darf seine Familie und die zur Pflege nötigen Personen aufnehmen. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nicht übertragbar (§ 1092 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB).
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Das Recht, alle Nutzungen der Immobilie zu ziehen – selbst zu wohnen oder zu vermieten und die Miete zu behalten. Er erlischt ebenfalls mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
• Nur vertragliches Wohnrecht: Ein Wohnrecht, das nur vereinbart, aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, wirkt nicht gegenüber dem Ersteher. Schutz gibt in der Versteigerung nur das eingetragene Recht – oder ein Mietvertrag.

Umgangssprachlich wird meist „Wohnrecht“ gesagt. Gemeint ist in der Regel das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.

Bei jeder Zwangsversteigerung stellt das Gericht ein geringstes Gebot auf. Darin stehen die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen (§ 44 ZVG). Diese Rechte bleiben bestehen (§ 52 ZVG), alle anderen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Welches Recht vorgeht, ergibt sich aus der Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch (§ 879 BGB) und aus späteren Rangänderungen (§ 880 BGB).

Betreiben mehrere Gläubiger, richtet sich das geringste Gebot grundsätzlich nach dem bestrangigen von ihnen – vorausgesetzt, sein Beschluss ist dem Schuldner mindestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt (§ 44 Abs. 2 ZVG). Ein Blick in Abteilung II und III des Grundbuchs zeigt deshalb schon vor dem Termin, ob ein Wohnrecht voraussichtlich bleibt.

Eine Sonderregel gilt für das Altenteil (Leibgeding), wie es sich Eltern bei der Übergabe einer Immobilie oft vorbehalten. Nach § 9 EGZVG können die Länder bestimmen, dass ein Altenteil auch dann bestehen bleibt, wenn es im geringsten Gebot nicht berücksichtigt ist; viele Länder haben davon Gebrauch gemacht. Ein Beteiligter mit vor- oder gleichrangigem Recht kann aber beantragen, dass es erlischt, wenn sein Recht sonst beeinträchtigt würde. Ob ein Wohnrecht als Altenteil eingetragen ist, zeigt die Eintragung in Abteilung II.

Der Ersteher wird Eigentümer, muss das Wohnrecht oder den Nießbrauch aber dulden. Der Berechtigte darf in der Wohnung bleiben, beim Nießbrauch stehen ihm weiter die Mieten zu. Aus dem Zuschlagsbeschluss soll gegen ihn nicht geräumt werden, weil sein Besitz auf einem Recht beruht, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Geschieht es doch, kann er sich mit einer Widerspruchsklage wehren (§ 93 Abs. 1 ZVG).

Für Bieter heißt das: Ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht ist für die Eigennutzung erst verfügbar, wenn das Recht erlischt – in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Für bestehen bleibende Rechte, die keine Grundpfandrechte sind, soll das Gericht außerdem einen Zuzahlungsbetrag festlegen: den Betrag, um den sich der Wert des Grundstücks erhöht, wenn das Recht wegfällt. Ihn muss der Ersteher zusätzlich zahlen, falls sich herausstellt, dass das Recht nicht besteht (§ 51 ZVG).

Erlischt das Wohnrecht oder der Nießbrauch, tritt an seine Stelle der Anspruch auf Ersatz des Werts aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Abs. 1 ZVG). Bei Nießbrauch und Wohnungsrecht wird der Ersatz als Geldrente in Höhe des Jahreswerts gezahlt, jeweils drei Monate im Voraus (§ 92 Abs. 2 ZVG). Dafür wird aus dem Erlös ein Deckungskapital zurückgestellt, höchstens das 25-Fache einer Jahresleistung (§ 121 ZVG).

Der Anspruch hilft aber nur, wenn der Erlös an der Rangstelle des Rechts noch etwas hergibt. Steht vor dem Wohnrecht eine hohe Grundschuld, die den Erlös aufzehrt, geht der Berechtigte leer aus. Wohnen muss er dann woanders: Der Zuschlagsbeschluss ist ihm gegenüber ein Räumungstitel. Mehr dazu im Artikel Räumung nach der Zwangsversteigerung.

Jeder Beteiligte kann abweichende Versteigerungsbedingungen verlangen, zum Beispiel dass ein Recht bestehen bleibt, das sonst erlöschen würde (§ 59 ZVG). Der Antrag ist spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten zu stellen. Beteiligte, deren Rechte dadurch beeinträchtigt werden, müssen zustimmen; nachrangige Beteiligte müssen es beim Bestehenbleiben eines Rechts nicht. Steht nicht fest, ob jemand beeinträchtigt ist, wird die Immobilie mit und ohne Abweichung ausgeboten (Doppelausgebot).

Außerdem können der Berechtigte und der Ersteher vereinbaren, dass ein erlöschendes Recht bestehen bleibt (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Für Wohnungsberechtigte kann das ein Weg sein, das Wohnrecht zu sichern. Ob er Erfolg hat, hängt davon ab, ob die vorrangigen Gläubiger dadurch schlechter stehen.

In der Teilungsversteigerung unter Miteigentümern bleiben Rechte, die das ganze Grundstück belasten, in der Regel bestehen (§ 182 ZVG). Ein Wohnrecht, das etwa die Eltern sich bei der Übergabe an mehrere Kinder vorbehalten haben, übersteht die Teilungsversteigerung deshalb meist. Mehr zum Verfahren im Artikel Teilungsversteigerung.

Wohnrecht und Nießbrauch sind in der Zwangsversteigerung so stark wie ihr Rang. Vorrangig eingetragen, überstehen sie die Versteigerung und binden den Ersteher. Nachrangig erlöschen sie, und der Berechtigte ist auf einen Wertersatz angewiesen, der oft nicht gedeckt ist. Entscheidend ist deshalb der Blick ins Grundbuch – für Berechtigte, Eigentümer und Bieter gleichermaßen.