Wann scheitert eine Teilungsversteigerung?
Geringstes Gebot, 5/10- und 7/10-Grenze, fehlende Gebote – und was danach passiert
Eine Teilungsversteigerung scheitert vor allem aus drei Gründen: Niemand bietet, weil das geringste Gebot durch bestehen bleibende Grundschulden zu hoch ist. Das Meistgebot liegt im ersten Termin unter der 5/10- oder 7/10-Grenze. Oder der Antragsteller nimmt seinen Antrag zurück. Endgültig beendet ist das Verfahren in den ersten beiden Fällen aber selten: Ein gescheiterter erster Termin führt meist nur zu einem neuen Termin. Wurde der Zuschlag wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten die Grenzen dort nicht mehr.
Das Wichtigste in Kürze
- Geringstes Gebot: In der Teilungsversteigerung bleiben Grundschulden auf dem ganzen Grundstück in der Regel bestehen (§ 182 ZVG). Bieter müssen sie zusätzlich zum Bargebot übernehmen – das schreckt ab.
- 5/10-Grenze: Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG). Die 7/10-Grenze greift nur auf Antrag (§ 74a ZVG).
- Neuer Termin ohne Grenzen: Nach einer Versagung bestimmt das Gericht einen neuen Termin. Dort darf aus keiner der beiden Grenzen mehr versagt werden.
- Endgültiges Ende: nach zwei Terminen ohne Gebot (§ 77 ZVG), durch Rücknahme des Antrags (§ 29 ZVG) oder wenn nach einer Einstellung niemand die Fortsetzung beantragt (§ 31 ZVG).
Wann scheitert eine Teilungsversteigerung? Die Gründe im Überblick
„Scheitern“ kann zweierlei bedeuten: Ein einzelner Termin endet ohne Zuschlag – oder das ganze Verfahren endet, ohne dass die Immobilie versteigert wird. Die Übersicht zeigt, was in welchem Fall passiert.
| Grund | Folge |
|---|---|
| Kein Gebot im Termin (§ 77 ZVG) | einstweilige Einstellung; bleibt auch ein zweiter Termin ohne Gebot, wird das Verfahren aufgehoben |
| Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswerts im ersten Termin (§ 85a ZVG) | Zuschlag versagt, neuer Termin von Amts wegen |
| Meistgebot unter 7/10 und Antrag eines Berechtigten (§ 74a ZVG) | Zuschlag versagt, neuer Termin von Amts wegen |
| Rücknahme des Antrags (§ 29 ZVG) | Verfahren wird aufgehoben; ein beigetretener Miteigentümer kann es weiterbetreiben |
| Dritte Einstellungsbewilligung des Antragstellers (§ 30 ZVG) | gilt als Rücknahme des Antrags |
| Kein Fortsetzungsantrag binnen sechs Monaten nach einer Einstellung (§ 31 ZVG) | Verfahren wird aufgehoben |
| Antrag unzulässig, z. B. Teilung ausgeschlossen oder Zustimmung des Ehepartners fehlt | keine Versteigerung – siehe Teilungsversteigerung verhindern |
Wie hoch ist das Mindestgebot bei einer Teilungsversteigerung?
Ein festes Mindestgebot in Prozent des Verkehrswerts gibt es nicht. Maßgeblich ist das geringste Gebot: Darunter wird kein Gebot zugelassen. Es besteht aus den Rechten, die bestehen bleiben, und einem bar zu zahlenden Teil. Er deckt die Verfahrenskosten, öffentliche Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen der bestehen bleibenden Grundschulden (§ 44, § 49 ZVG).
In der Teilungsversteigerung sind beim geringsten Gebot alle Rechte zu berücksichtigen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Eine Grundschuld, die auf dem ganzen Haus liegt, belastet auch den Anteil des Antragstellers – sie gehört zum geringsten Gebot und bleibt deshalb in der Regel bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG), und zwar mit dem eingetragenen Betrag, unabhängig davon, wie viel vom Darlehen noch offen ist.
Beispiel: Verkehrswert 400.000 Euro, eine Grundschuld über 200.000 Euro auf dem ganzen Haus. Wer 150.000 Euro bar bietet, übernimmt zusätzlich die Grundschuld. Für die Wertgrenzen zählt beides zusammen: 350.000 Euro. Für viele Bieter ist eine solche Belastung schwer zu kalkulieren – ein häufiger Grund, warum gar nicht geboten wird.
Sind die Anteile unterschiedlich belastet, erhöht sich das geringste Gebot um einen Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs. 2 ZVG).
Die 5/10- und die 7/10-Grenze
Die Wertgrenzen schützen vor einer Verschleuderung im ersten Termin. In beiden Fällen zählt das Meistgebot einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte.
- 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen – ohne dass jemand einen Antrag stellen muss.
- 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung beantragen – spätestens bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag. Das sind vor allem nachrangige Gläubiger. Miteigentümer sind allein wegen ihres Anteils am Erlös nach überwiegender Auffassung nicht antragsberechtigt. Weil Grundschulden auf dem ganzen Haus bestehen bleiben, spielt die 7/10-Grenze in der Teilungsversteigerung deshalb oft keine Rolle.
Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin. Er soll frühestens drei Monate später liegen und darf höchstens sechs Monate später liegen (§ 74a Abs. 3 ZVG). Im neuen Termin darf der Zuschlag aus keiner der beiden Grenzen mehr versagt werden. Dann kann die Immobilie auch deutlich unter Wert an einen neuen Eigentümer gehen.
Was passiert, wenn niemand bietet?
Wird im Termin kein Gebot abgegeben, stellt das Gericht das Verfahren einstweilen ein. Bleibt auch der nächste Termin ohne Gebot, wird das Verfahren aufgehoben (§ 77 ZVG). Die Immobilie gehört dann weiter allen Miteigentümern gemeinsam – der Streit ist nicht gelöst, die Kosten sind trotzdem angefallen.
Gründe für fehlende Gebote sind meist ein hohes geringstes Gebot durch bestehen bleibende Grundschulden, eine vermietete Immobilie ohne Sonderkündigungsrecht für den Ersteher (§ 183 ZVG) oder ein Wohnrecht im Grundbuch.
Rücknahme, Einstellung und Beitritt
Der Antragsteller kann seinen Antrag jederzeit bis zum Zuschlag zurücknehmen (§ 29 ZVG) oder die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG). Beides ist typisch, wenn sich die Miteigentümer während des Verfahrens einigen.
Wichtig für die übrigen Miteigentümer: Jeder von ihnen kann dem Verfahren beitreten (§ 27 ZVG). Der Beigetretene hat dieselben Rechte, als wäre das Verfahren auf seinen eigenen Antrag angeordnet worden. Nimmt der ursprüngliche Antragsteller seinen Antrag zurück, kann der Beigetretene das Verfahren deshalb weiterbetreiben.
Wie Miteigentümer das Verfahren aufschieben können, etwa mit einer einstweiligen Einstellung nach § 180 ZVG, steht im Artikel Teilungsversteigerung verhindern oder aufschieben.
Experten-Tipp – Ein gescheiterter Termin ist kein Sieg
Wer gegen die Versteigerung ist, freut sich oft über einen Termin ohne Zuschlag. Doch das Verfahren läuft meist weiter – und wurde der Zuschlag wegen einer Wertgrenze versagt, entfallen die Grenzen im neuen Termin. Die Monate bis dahin sind die beste Zeit für eine Einigung – etwa über die Übernahme der Anteile. Wer die Immobilie selbst behalten will, kann auch mitbieten. Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, sind zehn Prozent des Verkehrswerts zu leisten (§§ 67, 68 ZVG) – es sei denn, dem Miteigentümer steht eine durch sein Gebot gedeckte Grundschuld zu (§ 184 ZVG).
Fazit
Eine Teilungsversteigerung scheitert im ersten Termin oft – vor allem, weil Grundschulden auf dem ganzen Haus bestehen bleiben und das geringste Gebot nach oben treiben. Endgültig beendet ist das Verfahren aber erst nach zwei Terminen ohne Gebot, durch Rücknahme oder ohne Fortsetzungsantrag. Wurde der Zuschlag wegen einer Wertgrenze versagt, droht im neuen Termin ein Zuschlag unter Wert.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Mindestgebot bei einer Teilungsversteigerung?
Es gibt kein festes Mindestgebot in Prozent. Maßgeblich ist das geringste Gebot: die bestehen bleibenden Rechte – in der Teilungsversteigerung meist alle Grundschulden auf dem ganzen Haus – plus ein Barteil für Verfahrenskosten, öffentliche Lasten und die Zinsen der bestehen bleibenden Grundschulden. Im ersten Termin kommt die 5/10-Grenze hinzu.
Was ist die 5/10-Grenze bei einer Teilungsversteigerung?
Erreicht das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte im ersten Termin nicht die Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG). Im darauffolgenden Termin gilt die Grenze nicht mehr.
Was passiert mit der Grundschuld bei einer Teilungsversteigerung?
Belastet sie das ganze Grundstück, bleibt sie in der Regel bestehen und geht mit dem eingetragenen Betrag auf den Ersteher über (§ 182 ZVG). Die persönliche Darlehensschuld geht dadurch nicht automatisch auf den Ersteher über. Wie sie mit der Bank abgewickelt wird, sollten die bisherigen Eigentümer vor dem Termin klären.
Was passiert, wenn eine Teilungsversteigerung scheitert?
Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum, die Gemeinschaft besteht fort. Die angefallenen Kosten bleiben. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft weiter verlangen und einen neuen Antrag stellen.
Kann ein Miteigentümer bei der Teilungsversteigerung mitbieten?
Ja. Miteigentümer dürfen mitbieten und die Immobilie selbst ersteigern. Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, müssen sie wie jeder Bieter zehn Prozent des Verkehrswerts leisten (§ 68 ZVG). Keine Sicherheit braucht ein Miteigentümer, dem eine durch sein Gebot gedeckte Grundschuld zusteht (§ 184 ZVG).
