Kosten der Teilungsversteigerung: Wer zahlt was?

Die Gerichtsgebühren für Zwangs- und Teilungsversteigerungen stehen im Kostenverzeichnis des Gerichtskostengesetzes (Anlage 1 zum GKG, Nr. 2210 bis 2216). Dazu kommen Auslagen des Gerichts, vor allem die Vergütung des Sachverständigen für das Verkehrswertgutachten und die Kosten öffentlicher Bekanntmachungen.

Die Höhe einer vollen Gebühr ergibt sich aus der Gebührentabelle zu § 34 GKG. Stellen mehrere Miteigentümer den Antrag gemeinsam, gelten sie für die Gebühr Nr. 2210 als ein Antragsteller.

Für das Verfahren im Allgemeinen und den Versteigerungstermin ist der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert maßgebend (§ 54 Abs. 1 GKG, § 74a Abs. 5 ZVG). Die Gebühren für den Zuschlag und die Verteilung berechnen sich nach dem Gebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 und 3 GKG).

Eine Besonderheit der Teilungsversteigerung: Ersteigert ein bisheriger Miteigentümer, vermindert sich der Wert für die Zuschlagsgebühr um seinen eigenen Anteil (§ 54 Abs. 2 GKG).

Annahmen: zwei Miteigentümer zu je 50 Prozent, festgesetzter Verkehrswert 300.000 Euro, ein Dritter ersteigert mit einem Meistgebot von 270.000 Euro, keine bestehen bleibenden Rechte. Gebührentabelle nach Anlage 2 zum GKG, Stand November 2026.

Hinzu kommen die Kosten des Gutachtens und der Bekanntmachungen. Sie hängen vom Aufwand ab; der Sachverständige wird nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) vergütet. Der Vorschuss nach § 15 Abs. 1 GKG beträgt im Beispiel 2 × 1.439,00 € = 2.878,00 €.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom festgesetzten Verkehrswert, vom Gebot und vom Verlauf des Verfahrens ab.

Kostenschuldner gegenüber dem Gericht ist zunächst, wer das Verfahren beantragt hat – soweit die Kosten nicht aus dem Erlös entnommen werden können. Die Kosten für die Erteilung des Zuschlags schuldet nur der Ersteher (§ 26 GKG).

Wird das Verfahren ohne Zuschlag beendet – zum Beispiel weil der Antragsteller seinen Antrag nach einer Einigung zurücknimmt –, gibt es keinen Erlös, aus dem die Kosten entnommen werden könnten. Dann bleibt es bei der Haftung des Antragstellers. Wie die Kosten intern verteilt werden, sollte deshalb Teil jeder Einigung sein.

Die gesetzliche Vergütung richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Für die Vertretung im Versteigerungsverfahren entsteht eine Verfahrensgebühr von 0,4 (Nr. 3311 VV RVG), für die Wahrnehmung eines Versteigerungstermins eine Terminsgebühr von 0,4 (Nr. 3312 VV RVG). Für das Verteilungsverfahren entsteht die Verfahrensgebühr gesondert; sie ist im Beispiel unten nicht enthalten. Vertritt der Anwalt einen Miteigentümer, ist dessen Anteil der Gegenstandswert (§ 26 Nr. 2 RVG).

Statt der gesetzlichen Gebühren kann eine Vergütungsvereinbarung getroffen werden. Die Ersteinschätzung bei uns ist kostenfrei.

Wer ersteigert, zahlt neben dem Gebot die Zuschlagsgebühr, die Kosten der Eintragung im Grundbuch und grundsätzlich Grunderwerbsteuer. Für Miterben, für Ehegatten und – im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – für frühere Ehegatten sieht das Grunderwerbsteuergesetz Befreiungen vor (§ 3 Nr. 3 bis 5 GrEStG). Ob sie greifen, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem Termin geprüft werden.

Die Kosten einer Teilungsversteigerung sind kalkulierbar: Gerichtsgebühren nach Verkehrswert und Gebot, Gutachten, eigener Anwalt. Der Antragsteller geht in Vorleistung, wirtschaftlich tragen am Ende alle Miteigentümer die Verfahrenskosten über den Erlös. Endet das Verfahren ohne Zuschlag, bleibt der Antragsteller auf den Kosten sitzen – ein Grund, die Kostenfrage in jede Einigung aufzunehmen.